uu.seUppsala University Publications
Change search
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf
Ordning och reda i hyreshuset: En analys av avtalsutrymmet i bostadshyresförhållanden
Uppsala University, Disciplinary Domain of Humanities and Social Sciences, Faculty of Law, Department of Law.
2015 (Swedish)Independent thesis Advanced level (professional degree), 20 credits / 30 HE creditsStudent thesis
Abstract [sv]

Bostadshyra utgör en speciell del av kontraktsrätten, men har starka drag av skyddslagstift- ning till hyresgästens förmån. Avtalstypen har en stark social och ekonomisk betydelse, både för individ och för samhället i stort.

Det förekommer att hyresgäster beter sig på ett sätt som försvårar hyresvärdens fastighetsför- valtning. Hyresgäster kan till exempel röka inomhus och på balkonger, felsortera avfall, fel- parkera fordon och installera maskiner som innebär en risk för skada. Vad har en hyresvärd för möjligheter att komma till rätta med problem som uppkommer i hyreshuset? Ordnings- föreskrifter intas ibland i hyresavtal för att precisera hur hyresgästen förväntas uppträda. Lagstiftningen är dock alltför generell för att påvisa vad som gäller i olika situationer – enligt 12:24 JB har hyresgästen en skyldighet att ”väl vårda lägenheten” och enligt 12:25 JB att ”iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick”. Uppsatsen behand- lar avtalsutrymmet avseende vissa företeelser i hyreshuset mot bakgrund av de tvingande reg- lerna. Vilka skyldigheter kan hyresgäster åläggas genom hyresavtalet, och i vilken mån kan hyresgästers kontraktsbrott leda till någon påföljd?

När lagstiftning görs tvingande är det viktigt att den hänger med i samhällsutvecklingen, så att aktuella problem får en lämplig och förutsebar lösning. Reglerna i 12 kap JB har en all- män utformning, varför reglerna kan anpassas till aktuella problem genom praxis. Det förut- sattes även i motiven att 12:25 JB skulle kompletteras med ordningsföreskrifter i hyresavta- let.

Villkor kan delas upp i olika kategorier, men uppdelningen som sådan har inte någon bety- delse för villkorens giltighet. Det är innehållet som är avgörande. Emellertid gäller allmänna avtalsrättsliga regler kring avtalets ingående, varför samtliga villkor måste vara kända för båda parter vid avtalets ingående för att bli bindande. Som ett extra skydd för hyresgästen finns det regler om tolkning, jämkning och omförhandling av hyresvillkor. Reglerna avviker starkt från vad som i allmänhet gäller i kontraktsförhållanden.

Analysen av olika ordningsföreskrifter visar att om de blir gällande mot hyresgästen, och om denne kan drabbas av någon påföljd vid kontraktsbrott, beror på vad villkoret innebär och hur det är utformat. De påföljder som oftast aktualiseras är skadestånd enligt 12:24 JB eller på allmän kontraktsrättslig grund, samt brutet besittningsskydd enligt 12:46 1 st 2 p JB. Vid förlängningstvist enligt 12:46 1 st p 2 JB ska en intresseavvägning mellan parterna göras. Förverkande kan ytterst sällan komma i fråga vid brott mot ordningsföreskrifter som inte endast är en precisering av 12:24–25 JB, då det enligt 12:42 p 8 JB krävs att kontraktsbrot- tet både är väsentligt och att villkoret är av synnerlig vikt för hyresvärden. RH 2006:34 och efterföljande avgöranden visar att domstolarna vid tillämpning av 12:46 1 st 2 p JB intagit en förhållandevis sträng hållning vid bedömningen av hyresgästers uppsåtliga kontraktsbrott.

Det går inte att avtala om att en hyresgästs ansvar för skada ska vara strängare än vad som följer av 12:24 JB. Hyresgästen kan till exempel inte genom hyresavtalet göras ansvarig för rena olyckshändelser. En ordningsföreskrift kan dock inverka på culpabedömningen som ska företas vid vållande av skada enligt 12:24 JB.

Vilken prägel ett hyreshus har är relevant för bedömningen av i vilken mån ett hyresvillkor kan göras gällande i en förlängningstvist. Om hyreshuset till exempel har profil av allergihus eller sjukhem kan hyresvärden uppställa villkor om rökförbud, men normalt inte annars. Till följd av att en intresseavvägning ska göras är det svårt att generellt avgöra vilka föreskrifter som blir bindande. Klart står att föreskrifterna ska ha ett meningsfullt och sakligt syfte.

Hyresvärden har således viss möjlighet att påverka hyresgästers beteenden genom att ta in skäliga ordningsföreskrifter i hyresavtalet. Föreskrifterna fungerar som en varning om vad det finns för risker och hur hyresgästen förväntas handla för att förebygga skada. Om hyresgäs- ten bryter mot ordningsföreskrifterna riskerar denne att bli skadeståndsskyldig eller tvingas flytta.

Place, publisher, year, edition, pages
2015. , 61 p.
Keyword [sv]
ordningsföreskrifter, bostadshyra, bostadshyresavtal, hyresavtal, avtalsvillkor, hyresförhållande
National Category
Law
Identifiers
URN: urn:nbn:se:uu:diva-264498OAI: oai:DiVA.org:uu-264498DiVA: diva2:860780
Educational program
Law Programme
Supervisors
Examiners
Available from: 2015-11-17 Created: 2015-10-13 Last updated: 2015-11-17Bibliographically approved

Open Access in DiVA

fulltext(537 kB)403 downloads
File information
File name FULLTEXT01.pdfFile size 537 kBChecksum SHA-512
557c8f6547379a33b6b963bdadceada6d9c803697dcb74b527415bf1f4d6006788f1f930942d66928ec0c16085709e13bcfe4d2d1d0d9067163d89b6fe936578
Type fulltextMimetype application/pdf

By organisation
Department of Law
Law

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
Total: 403 downloads
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

urn-nbn

Altmetric score

urn-nbn
Total: 718 hits
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • ieee
  • modern-language-association
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf